Quando compri casa il notaio prepara e firma l'atto, controlla ipoteche e proprietà e versa le imposte; il geometra verifica che la casa sia regolare in Comune e al catasto, prima del compromesso. Per una prima casa l'onorario del notaio è di solito 1.300–3.000 €; un aggiornamento catastale costa 350–600 €.
In breve
- Il geometra serve prima: controlla che la casa sia regolare in Comune e al catasto, meglio prima del compromesso.
- Il notaio serve per il rogito: controlla proprietà e ipoteche, scrive l'atto e versa le imposte.
- Il notaio lo sceglie di solito chi compra, perché è chi paga.
- Onorario del notaio per una prima casa: di solito 1.300–3.000 €, imposte a parte.
Comprare casa è la spesa più grande per molte famiglie, e tra agenzia, banca, notaio e tecnici è facile non capire chi controlla cosa. Il risultato è scoprire all'ultimo una veranda non dichiarata o una planimetria sbagliata, e dover spostare il rogito. Qui trovi cosa fanno il notaio e il geometra, in che momento chiamarli e quanto costano. Sono informazioni generali: per il tuo caso chiedi sempre ai professionisti.
Cosa fa il geometra quando compri casa?
Il geometra (o un architetto o un ingegnere) controlla la regolarità della casa: che lo stato reale corrisponda ai progetti depositati in Comune e alla planimetria del catasto. È un controllo tecnico, che il notaio non fa: il notaio verifica i documenti, non entra in casa con il metro.
- Confronta la casa con i titoli edilizi in Comune (licenze, concessioni, CILA, SCIA).
- Controlla la planimetria catastale: pareti spostate, balconi chiusi, soppalchi.
- Verifica l'attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per vendere.
- Ti dice se le difformità si possono sanare e quanto costa.
Richieste confermate su Helpdone negli ultimi 24 mesi, per mese. Più richieste vuol dire tempi di attesa più lunghi: in dicembre e ottobre conviene muoversi in anticipo.
Cosa fa il notaio?
- Controlla chi è il proprietario, se ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sulla casa.
- Scrive l'atto di compravendita e lo legge alle parti.
- Inserisce nell'atto le dichiarazioni obbligatorie: gli estremi dei titoli edilizi e la dichiarazione di chi vende sulla conformità catastale. Senza, l'atto non è valido.
- Calcola e versa le imposte, registra l'atto e aggiorna i registri.
- Se c'è un mutuo, spesso stipula anche l'atto di mutuo, lo stesso giorno.
In che ordine farli lavorare?
Il controllo del geometra conviene prima del compromesso: se trova problemi puoi chiedere che li sistemi il venditore o rinegoziare il prezzo, invece di scoprirli quando hai già versato la caparra.
| Quando | Chi | Cosa |
|---|---|---|
| Prima della proposta d'acquisto | Tu, con l'agenzia | Chiedi planimetria, APE e titoli edilizi |
| Prima del compromesso | Geometra | Verifica di regolarità urbanistica e catastale |
| Al compromesso | Agenzia o notaio (dal notaio se vuoi trascriverlo) | Contratto preliminare e caparra, da registrare entro 20 giorni |
| Prima del rogito | Geometra | Eventuali aggiornamenti catastali o sanatorie |
| Rogito | Notaio | Atto, imposte, eventuale mutuo |
Quanto costano notaio e geometra?
L'onorario del notaio è diverso dalle imposte, che il notaio incassa e versa allo Stato. Per la prima casa comprata da un privato le imposte si calcolano di solito sul valore catastale, non sul prezzo, e sono più basse che per una seconda casa; se compri dall'impresa che ha costruito o ristrutturato la casa entro 5 anni dalla fine dei lavori, di solito si paga l'IVA (4% per la prima casa). Chiedi al notaio un preventivo con onorario e imposte separati.
| Voce | Prezzo indicativo |
|---|---|
| Notaio: compravendita prima casa, solo onorario | 1.300–3.000 € |
| Notaio: procura speciale per un solo atto | 100–300 € |
| Geometra: verifica di regolarità prima dell'acquisto | su preventivo, spesso 300–800 € |
| Geometra: aggiornamento catastale (planimetria) | 350–600 € |
| Geometra: APE | 150–300 € |
| Sanatoria di piccole difformità (sanzioni e diritti del Comune a parte) | 1.500–3.500 € |
Chi sceglie e chi paga?
Di solito il notaio lo sceglie chi compra, perché è chi paga l'atto. Il geometra per la verifica prima dell'acquisto lo paga chi compra; se ci sono difformità da sanare, la sistemazione di solito spetta al venditore, ma va scritto nel compromesso. Chiarisci tutto per iscritto prima di firmare.
Quando si comprano più case?
I rogiti si concentrano prima dell'estate e prima della fine dell'anno, quando molti vogliono chiudere entro una data. In quei periodi notai e tecnici hanno agende piene: se vuoi rogitare a luglio o a dicembre, fissa la data con largo anticipo e chiedi subito al geometra la verifica, che può richiedere settimane se servono documenti dal Comune.
Quali sono i problemi più frequenti?
Alcuni si sistemano in pochi giorni con una variazione catastale, altri richiedono una sanatoria in Comune e mesi di tempo. Per questo il controllo va fatto presto.
- Veranda o balcone chiuso senza permesso.
- Pareti interne spostate e planimetria catastale non aggiornata.
- Soppalchi o sottotetti abitati ma non dichiarati.
- Cantina o box diversi da come risultano in catasto.
- APE mancante o scaduto.
Quali errori evitare?
- Firmare il compromesso senza aver fatto controllare la regolarità della casa.
- Fidarsi solo della planimetria data dal venditore.
- Confrontare i notai solo sul totale, senza separare onorario e imposte.
- Fissare il rogito senza margine per eventuali sanatorie.
Cosa chiedere nel preventivo?
Per confrontare le offerte, chiedi un preventivo a un notaio e uno a un geometra della tua provincia, indicando prezzo, tipo di casa e se c'è un mutuo.
- Al notaio: onorario, imposte e spese separate; se l'atto di mutuo è compreso; tempi.
- Al geometra: cosa controlla (Comune, catasto, APE), tempi e costo di eventuali pratiche.
- A entrambi: cosa ti serve portare e entro quando.
Quali documenti servono per il rogito?
Il notaio ti manda di solito una lista precisa qualche settimana prima. Prima la prepari, meno rischi di dover spostare la data.
- Documenti d'identità e codice fiscale di chi compra e di chi vende.
- Atto di provenienza della casa (come l'ha avuta il venditore).
- Planimetria e visura catastale aggiornate.
- Titoli edilizi e, se ci sono, pratiche di sanatoria.
- Attestato di prestazione energetica (APE).
- Se c'è un mutuo: documenti richiesti dalla banca e polizza sull'immobile.
- Se è un condominio: dichiarazione dell'amministratore sulle spese pagate e su quelle deliberate.
Prima casa o seconda casa: cosa cambia?
Con le agevolazioni prima casa le imposte sono più basse, ma servono alcuni requisiti: per esempio portare la residenza nel Comune entro 18 mesi, non avere un'altra casa nello stesso Comune e non averne in tutta Italia una comprata con le agevolazioni prima casa (se ce l'hai, devi venderla entro 2 anni). Se rivendi la casa entro 5 anni senza ricomprarne un'altra come prima casa, o non rispetti i requisiti, perdi i benefici e paghi la differenza. Il notaio verifica i requisiti e li scrive nell'atto: diglielo subito, al primo contatto.
Domande frequenti
Chi sceglie il notaio quando si compra casa?
Di solito chi compra, perché è chi paga l'atto. Si può concordare diversamente nel compromesso.
Quanto costa il notaio per comprare casa?
Per una prima casa l'onorario è di solito tra 1.300 e 3.000 €; le imposte sono a parte e dipendono dal tipo di acquisto.
Serve il geometra per comprare casa?
Non è obbligatorio, ma è molto consigliato: è il tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che controlla che la casa reale corrisponda a progetti e catasto.
Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde?
Se le differenze cambiano la rendita o la consistenza della casa (per esempio una stanza in più o un balcone chiuso), va aggiornata prima del rogito: nell'atto chi vende deve dichiarare che la planimetria è conforme. Di solito ci pensa un geometra con una variazione.
Quanto tempo prima del rogito chiamare il geometra?
Prima del compromesso, o comunque appena hai una proposta accettata: se servono pratiche in Comune possono volerci settimane o mesi.
Il notaio controlla se la casa è regolare in Comune?
Il notaio controlla documenti, proprietà e vincoli. La verifica tecnica della casa reale rispetto a progetti e catasto la fa un geometra o un altro tecnico.
Quanto costa la verifica di un geometra prima di comprare casa?
Dipende dalla casa e da quanti documenti vanno recuperati in Comune: spesso tra 300 e 800 €. Chiedi un preventivo scritto.