IVA del 10 % en reformas: cuándo se aplica y cómo no perderlo

Pagarás el 10 % de IVA cuando reformes como particular una casa que usas tú, construida o rehabilitada hace dos años o más, y la empresa pone en materiales como mucho el 40 % de lo que cobra sin IVA. Si falla un requisito, toca el 21 %. Las comunidades de propietarios también pueden acogerse.

Pides tres presupuestos para reformar el baño y uno es bastante más barato. Lo miras con calma y descubres que no es más barato: simplemente ha aplicado el 10 % de IVA y los otros el 21 %. ¿Quién tiene razón? Puede que todos, porque el tipo reducido no se aplica a cualquier obra: depende de quién la encarga, de la antigüedad de la vivienda y de cuánto pesan los materiales en la factura.

En esta guía te explicamos, sin tecnicismos, cuándo una reforma puede ir al 10 %, cómo se calcula el famoso límite del 40 %, qué ocurre con la cocina y los electrodomésticos y qué errores hacen perder el descuento. Sirve tanto para una reforma integral como para un trabajo pequeño de un electricista o un fontanero en casa.

¿Qué requisitos hay que cumplir para pagar el 10 %?

La ley del IVA permite aplicar el tipo reducido a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen tres condiciones a la vez. Si falta una, toda la obra pasa al 21 %. Ten en cuenta, además, que la normativa del IVA en reformas puede cambiar: antes de firmar, confirma con tu gestoría o con la propia empresa qué tipo corresponde a tu obra.

• Quién encarga la obra: una persona física que no actúa como empresario o profesional y que usa la vivienda para fines particulares, o una comunidad de propietarios. La ley habla de uso particular, no de vivienda habitual, así que una segunda residencia también puede entrar.
• Antigüedad: la construcción o la última rehabilitación de la vivienda tiene que haber terminado al menos dos años antes de que empiece la obra.
• Materiales: los materiales que aporta la empresa no pueden superar el 40 % de la base imponible, es decir, del importe total de la obra sin IVA.

¿Cómo se calcula el límite del 40 % de materiales?

El cálculo se hace sobre la obra entera, no partida por partida. Se suman los materiales que pone la empresa (azulejos, tuberías, cemento, sanitarios, pintura) y se comparan con el importe total sin IVA, que incluye materiales y mano de obra. Si los materiales llegan como mucho al 40 %, toda la factura va al 10 %. Si lo superan aunque sea por poco, toda la factura va al 21 %.

¿Y si compro yo los materiales?

Es una opción que mucha gente valora. Lo que compras tú en la tienda lleva el 21 % de IVA, pero ya no cuenta como material aportado por la empresa, así que su factura tiene más peso de mano de obra y es más fácil quedarse por debajo del 40 %.

Antes de decidirlo, piensa en la otra cara: si el azulejo llega roto o el grifo falla, la garantía y la responsabilidad quedan repartidas entre la tienda y la empresa, y los retrasos en la entrega los asumes tú. Puede convenir, sobre todo con piezas caras, pero valóralo con la empresa y déjalo claro en el presupuesto.

¿Qué IVA llevan la cocina, los muebles y los electrodomésticos?

Los electrodomésticos llevan el 21 %: son productos que compras, no una obra. Con los muebles de cocina hay que ir con más cuidado. Cuando lo principal de la factura es el mueble y no la instalación, lo normal es que vaya al 21 %; solo en casos concretos pueden entrar en el tipo reducido. Además, en una reforma de cocina los muebles pesan tanto que, si los factura la empresa como material, es fácil pasar del 40 %.

Algo parecido pasa con la mampara o con sanitarios de gama alta en una reforma de baño. Pregunta siempre cómo los va a facturar la empresa: en la misma factura de la obra o aparte, y con qué IVA. Las grandes rehabilitaciones de edificios tienen reglas propias; si es tu caso, consulta a la empresa o a un asesor.

¿Se aplica a pequeñas reparaciones e instalaciones?

Sí. El tipo reducido no es solo para reformas grandes: también vale para trabajos de un electricista, un fontanero, un pintor o el técnico que repara una caldera que pierde presión en la vivienda de un particular, siempre que se cumplan las mismas tres condiciones. En una reparación pequeña la mano de obra suele pesar mucho, así que el límite de materiales rara vez es un problema.

Hay una excepción frecuente: cuando la reparación la contrata y la paga directamente la aseguradora, por ejemplo tras un daño por agua, la obra suele ir al 21 %, porque quien recibe el servicio no es el particular sino la compañía.

¿Y si la vivienda es de alquiler o la reforma la paga una empresa?

Si la factura va a nombre de una sociedad o de un autónomo que la usa en su actividad, no se cumple el primer requisito y se aplica el 21 %. Con las viviendas alquiladas pasa algo parecido: para Hacienda, quien alquila un piso realiza una actividad económica, y con la regla general la obra va al 21 %. Es uno de los puntos que podrían cambiar, así que, si vas a reformar un piso que tienes alquilado, consúltalo con tu gestoría antes de firmar.

Las obras de la comunidad de propietarios, como cambiar bajantes, arreglar el portal o reparar la fachada de un edificio de viviendas, pueden ir al 10 % si se cumplen la antigüedad y el límite de materiales. Si eres presidente o te ocupas de la comunidad, coméntalo con el administrador de fincas.

¿Qué tengo que dar a la empresa para aplicar el 10 %?

Normalmente te pedirán firmar una declaración en la que confirmas que eres un particular, que la vivienda es para tu uso y que tiene más de dos años de antigüedad. No es un capricho: quien aplica el IVA y responde ante Hacienda es la empresa, y ese documento la protege. La factura tiene que ir a tu nombre, como persona física, con el IVA desglosado.

Di siempre la verdad en esa declaración. Si los datos no son ciertos, Hacienda puede reclamar la diferencia hasta el 21 %, y puede acabar reclamándotela a ti.

¿Qué errores hacen perder el 10 %?

• Pedir que la factura vaya a nombre de tu empresa o de tu actividad como autónomo.
• Meter electrodomésticos, muebles caros y sanitarios de diseño en la misma factura de la obra y pasar del 40 % de materiales.
• Reformar una vivienda recién terminada, antes de que pasen dos años desde el final de la construcción.
• Dar datos que no son ciertos sobre el uso de la vivienda.
• Pagar en efectivo y sin factura: pierdes la garantía, la posibilidad de reclamar y cualquier prueba de lo que has pagado.

¿Cómo comparar presupuestos con IVA distinto?

Compara siempre el total con IVA incluido, nunca una cifra sin IVA con otra con IVA. Si una empresa aplica el 10 % y otra el 21 % a la misma obra, pregunta a las dos por qué: puede que una haya calculado mejor el peso de los materiales o que la otra los esté facturando de otra manera. Desconfía de quien te ofrece un precio "sin IVA" a cambio de pagar en efectivo.

En primavera y en septiembre y octubre es cuando más presupuestos de reforma se piden y las empresas van con más prisa. Paga siempre por transferencia o con tarjeta, que deja rastro y te protege si algo sale mal. Y desde el primer contacto, pide que el presupuesto deje claro lo siguiente:

• Qué tipo de IVA aplica y por qué.
• Cuánto suman los materiales que aporta la empresa sobre el total sin IVA.
• Cómo factura cocina, muebles, sanitarios y electrodomésticos.
• Si te pedirá firmar una declaración.
• El total final con IVA incluido y la forma de pago.

¿Dónde pedir presupuestos para tu reforma?

Si estás preparando una obra en casa, pide presupuestos a empresas de reformas cercanas. Es gratis: cuentas la obra una vez, la reciben hasta 6 empresas de tu zona y, si tienen disponibilidad, te contestan con su propuesta. Pídeles a todos que indiquen el IVA aplicado y cuánto es material y cuánto mano de obra: así comparas presupuestos de verdad. Si además necesitas saber qué trámite pide tu ayuntamiento, te explicamos qué permiso de obra necesitas para reformar un piso.

Preguntas frecuentes

¿El IVA del 10 % vale para una segunda residencia?

Sí, si la usas tú como particular y se cumplen las otras condiciones: vivienda terminada hace más de dos años y materiales de la empresa que no pasen de ese 40 %. La ley exige uso particular, no que sea tu vivienda habitual.

¿Puedo reformar al 10 % una vivienda de obra nueva recién comprada?

Solo si han pasado al menos dos años desde que terminó la construcción hasta que empieza la reforma. Si la vivienda es más reciente, la obra va al 21 % aunque cumplas el resto de requisitos.

¿El IVA reducido se aplica solo a la mano de obra o a toda la factura?

A toda la obra, materiales incluidos, mientras el material aportado por la empresa se quede en el 40 % o menos de la factura sin impuestos. Si lo superan, toda la factura va al 21 %, no solo la parte que sobra.

¿Qué pasa si la empresa me aplica mal el IVA?

Aplicar bien el IVA es responsabilidad de la empresa, que tiene que emitir una factura rectificativa si se ha equivocado. Pero si el error viene de datos falsos que diste tú en la declaración, Hacienda puede reclamar la diferencia y acabar pidiéndotela a ti.

¿Las obras de la comunidad de vecinos pagan el 10 %?

Pueden hacerlo, si el edificio es de viviendas, lleva terminado al menos dos años y el material de la empresa se queda en ese 40 % o por debajo. Es habitual en obras de portal, bajantes, cubierta o fachada.

¿Puedo pagar la reforma en efectivo?

Es mejor que no. Paga por transferencia o con tarjeta y guarda la factura: tendrás prueba de lo que has pagado, podrás reclamar la garantía y tendrás todo en orden si Hacienda revisa el IVA aplicado.