Administrador de fincas: compara presupuestos y ahorra hasta un 40%

Administrador de fincas: pide presupuesto para tu comunidad

Un administrador de fincas cobra normalmente entre 4 y 15 € al mes por vivienda, según el tamaño de la comunidad, la ciudad y los servicios incluidos, más una cantidad menor por plazas de garaje y trasteros. Una comunidad de 20 pisos paga así entre 80 y 300 € al mes, con IVA incluido.

Una comunidad de propietarios es casi una pequeña empresa: tiene cuentas, recibos que cobrar, proveedores que pagar, seguros, contratos de ascensor y limpieza, obras pendientes y vecinos con opiniones distintas. El administrador de fincas es el profesional que se encarga de que todo eso funcione y de que se cumplan los acuerdos de la junta.

La Ley de Propiedad Horizontal permite que las funciones de administrador las asuma el presidente o un vecino, pero en cuanto la finca tiene ascensor, garaje, piscina o algo de morosidad, la mayoría de comunidades prefiere un profesional. También lo contratan los propietarios de edificios enteros en alquiler, las mancomunidades de urbanizaciones y las comunidades de garajes.

Los honorarios son libres y varían mucho de una ciudad a otra y de un despacho a otro. Para elegir bien conviene comparar lo que incluye cada propuesta, no solo la cuota mensual, y pedir referencias de otras comunidades parecidas a la tuya.

¿Cuánto cobra un administrador de fincas?

Cuotas de referencia, IVA del 21 % incluido. En capitales como Madrid o Barcelona y en fincas con muchos servicios comunes las cuotas tienden a la parte alta.

¿Cuándo se suele cambiar de administrador?

1. Ene: esperas largas
2. Feb: esperas largas
3. Mar: esperas largas
4. Abr: esperas largas
5. May: esperas largas
6. Jun: esperas largas
7. Jul: esperas cortas
8. Ago: esperas cortas
9. Sep: esperas cortas
10. Oct: algo de espera
11. Nov: algo de espera
12. Dic: esperas cortas

esperas largasalgo de esperaesperas cortas

La junta ordinaria, que aprueba cuentas y presupuesto y renueva cargos, se celebra una vez al año y en muchas comunidades cae entre enero y junio. Es el mejor momento para cambiar de administrador, porque coincide con el cierre del ejercicio. Si quieres llevar propuestas a esa junta, pide presupuestos dos o tres meses antes y pásalos al presidente para que incluya el punto en el orden del día. En verano casi no se convocan juntas.

¿Qué funciones tiene un administrador de fincas?

La ley le encarga velar por el buen régimen de la finca, preparar el presupuesto anual, atender la conservación del edificio, ejecutar los acuerdos de la junta, hacer los pagos y cobros y actuar como secretario de la junta si así se decide, custodiando el libro de actas y la documentación.

En la práctica también gestiona siniestros con el seguro, contrata y supervisa a los proveedores, reclama a los morosos, informa de las inspecciones obligatorias del edificio y de las ayudas a la rehabilitación, y atiende a los vecinos cuando hay una avería en zonas comunes.

¿Qué debe incluir un buen presupuesto de administración?

Pide la propuesta por escrito y compárala con la actual punto por punto. Lo que cobra un despacho barato puede salir caro si cada gestión se factura aparte.

• Número de juntas ordinarias y extraordinarias incluidas al año.
• Si las actas, convocatorias y circulares se envían por correo electrónico o en papel.
• Horario de atención y teléfono para urgencias de la finca.
• Qué se cobra aparte: certificados, gestión de morosos, coordinación de obras.
• Acceso online de los vecinos a cuentas, facturas y actas.
• Seguro de responsabilidad civil y caución, y si está colegiado.

¿Cómo se cambia de administrador de fincas?

El nombramiento y el cese los decide la junta de propietarios por mayoría simple. Lo normal es incluir el punto en el orden del día de la junta ordinaria o pedir una extraordinaria, que pueden convocar el presidente o la cuarta parte de los propietarios, o bien los que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.

Aprobado el cambio, el administrador saliente debe entregar al nuevo toda la documentación: libro de actas, contabilidad, contratos, pólizas, saldos bancarios y la relación de deudores. Conviene fijar una fecha de traspaso y revisar juntos el estado de las cuentas.

¿Tiene que estar colegiado el administrador de fincas?

La colegiación no es obligatoria para ejercer: los tribunales han reconocido que otros profesionales con formación adecuada también pueden administrar comunidades. Aun así, pertenecer a un colegio supone formación, un código deontológico y, a menudo, un seguro de responsabilidad civil y de caución que protege los fondos de la comunidad.

Ten en cuenta que en Cataluña la propiedad horizontal se rige por el Código Civil catalán, con reglas parecidas pero no idénticas a las del resto de España. Sea cual sea tu comunidad autónoma, pregunta a cada candidato qué garantías ofrece y pide que te muestre su póliza.